Vos droits de propriétaire sur votre bien

En raison des atteintes que le droit de propriété subissait sous l’ancien régime, caractérisé par une multiplicité de droits sur la terre, les révolutionnaires ont proclamé dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (article 17) leur attachement à un droit de propriété sacré, naturel et imprescriptible.

Les rédacteurs du Code civil (une équipe de quatre juristes nommés par Bonaparte durant le consulat) ont parachevé cette glorification du droit de propriété sur le terrain de la technique juridique. Ainsi, l’un des articles les plus célèbres du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544).

En tant que propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez extraire toutes les utilités concevables de votre bien : plus précisément, vous en avez notamment l’usage (usus en latin), la jouissance (fructus) et la disposition (abusus), selon une trilogie pédagogique mais un peu réductrice que l’on enseigne depuis le Moyen Age.

En somme, vous pouvez utiliser ou non votre bien selon sa destination ou non, conformément à votre bon plaisir, en toute liberté et de manière exclusive. Vous en tirez tous les revenus. Vous pouvez le détruire, l’aliéner (le vendre ou le donner) ou le donner en hypothèque ou en gage à votre créancier.

• User librement de vos biens
• Percevoir les revenus et produits fonciers
• Disposer de vos biens
• Exceptions au droit de disposer de votre bien

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User librement de vos biens

►Usage personnel : si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez librement l’occuper, l’aménager, le décorer, y faire des travaux, comme bon vous semble, y exercer toute profession de votre choix, y accueillir toute personne qu’il vous plaît d’introduire.

Cette liberté comporte néanmoins nombre de restrictions ponctuelles prévues par des lois ou règlements, sans parler même de l’abus de votre droit de propriété.

► Location et prêt : vous avez aussi toujours le droit, si vous le préférez, de prêter votre logement à un tiers ou de le lui louer pour son habitation (bail d’habitation). En revanche, il peut vous être interdit par un règlement de copropriété d’accorder un bail commercial sur votre logement à un commerçant.

Vous pouvez enfin laisser votre bien immobilier dépérir, ne pas l’entretenir, voire le laisser vacant ! Vous n’en perdrez pas la propriété, car celle-ci ne se prescrit pas par le non-usage. En revanche, si un autre que vous l’occupe 30 ans en votre absence, vous en perdez la propriété car il en est devenu propriétaire par usucapion trentenaire (article 2272 du Code civil).

► Exclusion de l’usage d’autrui : dans tous les cas, votre titre de propriété vous autorise à exclure de l’usage de votre bien quiconque n’a pas vos faveurs. L’introduction dans votre domicile sans votre consentement est un délit (cambriolage) sévèrement puni par la loi.

Si vous n’avez pas le droit d’y placer des pièges à feu (armes à feu qui se déclenchent automatiquement lorsque la porte s’ouvre de manière anormale), vous pouvez, au titre de la légitime défense de votre bien, vous défendre contre le cambrioleur qui entrerait la nuit par violence ou ruse (articles 122-5 et 122-6 du Code pénal). 

Percevoir les revenus et produits fonciers

► Les fruits : propriétaire d’un terrain cultivé, vous avez évidemment le droit d’en extraire les plantes, racines, fruits et légumes, bref toutes sortes de biens que le droit qualifie de fruits naturels lorsque la nature les a seuls fait naître ou de fruits industriels lorsque vous les avez cultivés (article 582 du Code civil). Tous ces biens vous appartiennent dès le jour où ils se distinguent.

Propriétaire d’un logement loué à usage d’habitation, à usage agricole ou artisanal, vous percevez les loyers du locataire, qui sont qualifiés par le droit de fruits civils (article 584 du Code civil). Ces loyers vous appartiennent jour après jour (article 586 du Code civil).

Tous ces fruits, vous en êtes propriétaire, sans devoir en rendre compte à quiconque. Vous les percevez ou non, les consommez ou non. Vous en faites l’usage que bon vous semble.

► Les produits : propriétaire d’un terrain semé d’arbres non taillés régulièrement, d’une carrière non régulièrement exploitée, vous pouvez couper les arbres, extraire les pierres à votre guise, même si cette opération altère la substance et donc la valeur vénale de votre bien. Vous êtes évidemment propriétaire des arbres coupés ainsi que des pierres extraites.

Disposer de vos biens

En votre qualité de propriétaire d’un bien immobilier, vous avez le droit d’en disposer juridiquement : de le vendre à votre guise, de le donner ou d’en faire la donation à un membre de votre famille, un proche ou un ami. Vous pouvez librement l’affecter à la garantie d’un de vos créanciers, une banque par exemple, en hypothèque.

Vous en avez également la disposition matérielle : vous pouvez, en principe, le démolir en toute liberté.

Exceptions au droit de disposer de votre bien

► Permis de démolir : certaines constructions ne peuvent être démolies qu’avec l’autorisation de l’administration qui vous délivre alors un permis de démolir : ainsi des installations touristiques légères telles que les terrains de camping, les caravanes, maisons mobiles et habitats légers de loisirs, et les installations ouvertes au public comme les aires de jeu, de sport, d’attraction et de stationnement (article L. 430-1 et suivants, R. 430-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

► Droit de préemption urbain ou rural : divers droits de préemption urbains sont accordés aux communes ou établissements publics intercommunaux dotés d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) approuvé (articles L. 211-1 et suivants, R. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme). L’administration peut même déléguer son droit de préemption à l'État, à une collectivité locale, à un établissement public ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement.

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) en sont également titulaires sur les terres et exploitations dont le propriétaire envisage la cession.

Ceci permet à l’administration ou aux SAFER d’évincer celui qui se proposait d’acheter votre bien immobilier et de l’acheter aux conditions projetées, souvent à des fins d’intérêt général. Ainsi les SAFER rétrocèdent-elles ensuite la terre ou l’exploitation achetée pour l’accroître ou faciliter l’installation d’agriculteurs.

En définitive, vous pouvez vendre votre bien, mais pas à celui que vous souhaitiez.

► Votre bien est inaliénable

Il se peut que celle ou celui qui vous a donné ou légué un bien a stipulé dans l’acte de donation que vous n’aurez pas le droit de vendre son bien à quiconque. Cette clause d’inaliénabilité vous prive du droit de disposer juridiquement de votre bien en toute liberté.

Cette clause est valable, dès lors du moins qu’elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du Code civil). Cette preuve incombe à celui qui vous conteste le droit de disposer du bien.

Si vous vendez néanmoins le bien inaliénable, le donateur peut demander l’annulation de la donation pour ingratitude, ce qui a pour effet d’annuler par voie de conséquence votre vente. S’il n’engage pas cette action, la vente ne lui est pas inopposable du simple fait que vous n’avez pas respecté ses volontés.

L’essence de la propriété étant en outre de comporter le droit de disposer du bien, vous pourrez être autorisé par un juge (qu’il vous faut saisir) à le faire si vous parvenez à lui expliquer que l’intérêt qui avait justifié l’inaliénabilité stipulée a disparu ou qu’un intérêt plus important l’exige (article 900-1 alinéa 2 du Code civil).

► Vous êtes nu-propriétaire

Si vous ne conservez que la nue-propriété de votre bien, l’usufruit ayant été offert à un tiers, vous n’avez pas le droit de vendre la pleine propriété du bien ni de le démolir, bref d’en disposer juridiquement ou matériellement : ces actes porteraient atteinte en effet au droit qu’a l’usufruitier d’utiliser votre bien (articles 599 alinéa 1^er et 578 du Code civil).