Locaux vacants
Pour ne plus être soumis aux dispositions de la loi de 1948, les locaux doivent être vacants et appartenir à une autre catégorie que la catégorie IV.
À noter
Ne sont plus soumis à la loi de 1948, les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986. Par conséquent, dès lors qu’un locataire quittera un logement régi par la loi de 1948, le local vacant ne sera plus soumis à cette loi.
Si le logement ne respecte pas les normes de décence, le locataire ne pourra pas bénéficier de la loi de 1948 mais disposera d’un recours à l’encontre du propriétaire. Le locataire pourra en effet exiger du bailleur qu’il entreprenne les travaux de mise en conformité nécessaires.
Le locataire dispose d’un délai d’un an à compter de la date de la prise d’effet du contrat de location initial pour agir contre le propriétaire.
Baux de sortie
Le bail de sortie émane du propriétaire et permet de sortir du bénéfice de la loi de 1948.
► Conditions
La validité d’une proposition de bail de sortie est soumise à deux conditions cumulatives :
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condition relative aux ressources des occupants du local : le bail de sortie ne peut pas être proposé au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures au seuil fixé par le décret du 22 décembre 2006. Les ressources à prendre en compte sont le revenu net imposable de l’année civile précédant celle au cours de laquelle est formulée la proposition de bail de sortie ;
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condition liée au logement occupé.
A la date d’effet du bail de sortie, les parties ne seront plus régies par la loi de 1948. Le bail de sortie est conclu pour une durée de huit ans. Le loyer est alors fixé par référence aux loyers non régis par la loi de 1948 et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables.
La différence entre le loyer du bail de sortie et le loyer antérieur ne va pas s’appliquer intégralement dès la prise d’effet du bail. En effet, étalée sur la durée du bail, la hausse s’appliquera chaque année par huitième.
Quand à la fixation d’un éventuel dépôt de garantie, le calcul de son montant doit s’appuyer sur le loyer de la huitième année.
En conséquence, la somme exigible ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges de cette huitième année (1 mois depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat), déduction faite, le cas échéant, de la somme déjà détenue par le bailleur au titre d’un précédent dépôt de garantie.
► Proposition de bail de sortie
La proposition du bail de sortie doit être adressée par le propriétaire au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou signifiée par acte d'huissier. Le bailleur peut faire cette proposition avant l’expiration du bail en cours.
La proposition doit contenir trois types d’information :
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contrat de location : il doit contenir tous les éléments du contrat énumérés à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : identification du propriétaire, identification du locataire et informations sur le logement ;
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articles à reproduire : à peine de nullité, les articles 28, 29, 30, 31, 32 et 33 de la loi du 23 décembre 1986 doivent être reproduits ;
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références : à peine de nullité de la proposition, le propriétaire doit notifier la liste des références ayant servi à déterminer le loyer proposé. Le nombre minimal de références à fournir est de trois, sauf si le local loué est situé dans une des communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants auquel cas ce nombre est porté à six.
Le locataire doit répondre par lettre recommandée avec avis de réception ou être signifiée par acte d’huissier dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition. A défaut, le locataire ou l’occupant de bonne foi doit indiquer au bailleur que la conclusion d’un bail de sortie n’est pas possible à son encontre en raison de ses faibles ressources. Le locataire doit justifier cette situation.
Dans ce délai de deux mois, le locataire ou l’occupant de bonne foi, qui ne peut arguer de faibles ressources, doit faire connaître au bailleur le montant des travaux dont il demande éventuellement le remboursement.
A l’expiration du bail de sortie, c’est-à-dire au bout de huit ans, si le locataire est âgé de plus de 65 ans, ou est handicapé au sens de l’article 27, 2° de la loi de 1948, il va bénéficier du droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré.
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