En cas de problème suite à la livraison, peut-on engager la responsabilité du promoteur ? Oui ! Plutôt deux fois qu’une d’ailleurs ! En effet, la responsabilité du promoteur peut être engagée sur plusieurs fondements.
Responsabilités générales du promoteur immobilier
D’une part, comme dans toute situation juridique, le maitre de l’ouvrage pourra engager la responsabilité contractuelle du promoteur en cas d’inexécution de ses obligations, de mauvaise exécution ou de retard d’exécution. Il pourra aussi engager sa responsabilité délictuelle en cas de dommage causé par l’entrepreneur soit au maitre de l’ouvrage lui-même soit à autrui. D’autre part, des systèmes de responsabilité spécifiques au contrat de promotion immobilière existent.
Responsabilité biennale et décennale de l’entrepreneur
Le promoteur est assimilé à un constructeur et se trouve ainsi soumis aux obligations de garantie biennale et décennale. Pour mettre en œuvre ces garanties, le maitre de l’ouvrage (ou ses héritiers ou les futurs acquéreurs du bâtiment) doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’ouvrage.
► Garantie biennale : La garantie biennale peut donc être invoquée par le maitre de l’ouvrage dans les deux ans suivant la livraison de la construction, concerne le bon fonctionnement des éléments d'équipement séparables du gros oeuvre (par exemple, les canalisations, la robinetterie, les volets).
► Flèche Garantie décennale : La garantie décennale, qui peut donc être invoquée par le maitre de l’ouvrage dans les dix ans suivant la livraison de la construction concerne tous les vices, cachés ou non, et les malfaçons de construction qui causent des dommages quant à la solidité ou à la destination de l’ouvrage. Cette garantie couvre aussi les vices qui affectent un des éléments constitutifs ou d’équipement de l’ouvrage, soit quant à sa destination ou quant à sa solidité.
À noter
Ce qui n’est pas couvert par la garantie décennale : Les désordres à caractéristique esthétique ne sont pas couverts par la garantie décennale.
Assurances responsabilité et dommage obligatoires
Le promoteur doit souscrire une assurance dommage et responsabilité au bénéfice du maitre de l’ouvrage. S’il ne le fait pas il encourt des sanctions pénales. Par ailleurs, le promoteur est aussi tenu de souscrire pour son propre compte une assurance responsabilité. Tout acte de transfert de propriété (de vente par exemple) ou de jouissance (d’octroi de l’usufruit par exemple) de la construction, sauf en cas de bail, intervenant dans les dix ans suivant sa réception, doit mentionner l'existence ou l'absence de ces assurances. Le notaire qui sera chargé de la rédaction de ces actes sera amené à demander au maître de l'ouvrage la justification de ces assurances.
