Les règles applicables à la garantie de la construction sont les mêmes qu’il s’agisse d’un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan.
Garantie de livraison de la maison individuelle, définition
► Caractère obligatoire de la garantie de livraison de la maison – Le constructeur doit obligatoirement fournir une garantie de livraison au maitre de l’ouvrage. Si cette garantie n’est pas mentionnée dans le contrat, celui-ci est nul (sauf si elle fait l’objet d’une condition suspensive). Si le constructeur entame les travaux sans avoir cette garantie, alors il encoure une peine de deux ans d’emprisonnement et de 37 500 euros d’amende et sera redevable de dommages-intérêts à l’égard du maitre de l’ouvrage en réparation de son préjudice moral et de son préjudice matériel.
► Qui doit garantir la livraison de la maison ? C’est une personne extérieure au constructeur qui doit garantir la bonne livraison. Plus précisément il doit s’agir d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance agréée. C’est cet établissement ou cette entreprise qui devront indemniser automatiquement le maitre de l’ouvrage si le constructeur ne livre pas la construction.
► Quels sont les éléments couverts par la garantie de livraison de la maison ?
► Tous les défauts qui font l’objet de réserves sont pris en charge par le garant - Le garant intervient alors pour faire réaliser les travaux, finitions ou réparations, de mise en conformité ou en assurer le paiement. Ainsi il n’en résulte aucun supplément de prix pour le maître de l’ouvrage.
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La caution garantit aussi les éventuels paiements anticipés ou suppléments de prix versés : le garant verse donc au maître de l’ouvrage le montant correspondant aux règlements excédentaires qu’il a faits, c’est-à-dire aux sommes trop perçues par le constructeur en avance des échéances et/ou en violation des pourcentages fixés.
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Garantie du paiement des pénalités quand il y en a : le garant est également tenu de régler au maître de l’ouvrage le montant des pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison de plus de trente jours. Le garant ne prend donc en charge les pénalités de retard que si le retard est d’au moins trente jours, toutefois il doit dans ce cas couvrir la totalité des pénalités forfaitaires sans pouvoir déduire celles dues pour les trente premiers jours. Toutefois, le garant n’est pas tenu des pénalités de retard liées aux réserves, pour le temps qui peut courir jusqu’à ce qu’elles soient levées ; en effet, la livraison met fin à la garantie même s’il y a des réserves.
► Quelle est la durée de la garantie ? La garantie débute à l’ouverture du chantier et s’éteint à la livraison.
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Si la réception est faite sans réserves : alors la garantie prend fin huit jours après la réception (délai prévu pour dénoncer les vices apparents).
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Si la réception s’accompagne de réserves : alors la garantie prend fin à leur levée.
Garantie de livraison de la maison : comment ça marche ?
► Mise en demeure du constructeur - Lorsque le garant est informé de la non conformité de la construction livrée ou du retard de la livraison il doit mettre le constructeur en demeure de livrer la construction ou de réaliser les travaux restant.
► Prise en charge des travaux - Si 15 jours après la mise en demeure le constructeur ne réagit pas, alors le garant doit agir : le garant doit organiser matériellement la reprise et l’achèvement des travaux en désignant un nouveau constructeur ; il devient responsable de la conduite des travaux restant ; il paie directement le ou les nouveaux entrepreneurs s’ils ont été acceptés par le maitre de l’ouvrage.
Si les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et de mise hors air sont achevés, alors le garant peut proposer au maitre de l’ouvrage de conclure lui même les contrats nécessaires à l’achèvement de la construction. C’est donc le maitre de l’ouvrage qui conduira les travaux mais c’est le garant qui les paiera directement.
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Franchise de 5% - Une franchise de 5% du prix total peut être appliquée par le garant. Autrement dit, si le prix final n’est que de 5% supérieur au prix initialement fixé, cette part de prix supplémentaire devra être acquittée par le maitre de l’ouvrage. Au-delà, ce sera au garant de payer ce supplément.
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Procédure collective du constructeur - Si l’arrêt des travaux était du à une procédure collective ouverte contre le constructeur initial, alors le maitre de l’ouvrage devra payer le restant de prix au garant lorsqu’il fera exécuter la suite des travaux. Si le constructeur est en procédure collective – en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire – ce n’est pas au maitre de l’ouvrage de déclarer sa créance contre le constructeur. C’est au garant de le faire. Autrement dit, si le constructeur est soumis à une procédure collective, c’est le garant qui doit prendre le relais tant à l’égard de la procédure qu’à l’égard du maitre de l’ouvrage.
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Défaut d’exécution du garant – Si le garant ne respecte pas les délais qui lui sont imposés pour agir, alors il pourra être condamné à verser des dommages-intérêts au maitre de l’ouvrage.
