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Déspécialisation

Date d'actualisation le 15.12.2010

 

Il s’agit d’un droit accordé au locataire afin qu’il puisse être autorisé à exercer d’autres activités en plus de celles prévues dans le bail. Il peut s’agir d’activités annexes soit d’un changement total d’activités


Déspécialisation partielle

Elle permet au locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités qui sont connexes ou complémentaires.

Exemple

Vous louez le local pour votre activité de photographe, c'est-à-dire la prise de clichés, et vous sollicitez une déspécialisation partielle pour pouvoir vendre des clichés et des cartes postales.

Est nulle toute clause empêchant le locataire d’user de son droit à déspécialisation.

Le locataire doit notifier par acte d'huissier à son bailleur les activités dont l’adjonction est envisagée. Si le propriétaire conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’adjonction, il doit dans les mêmes formes et dans le délai de deux mois, en informer le locataire.

Les contestations sont tranchées par le Tribunal de grande instance.

Le locataire peut renoncer à la déspécialisation partielle, en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire. Cette renonciation peut avoir lieu jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force exécutoire.

Lors de la révision triennale, et pour la fixation du loyer, il sera tenu compte des nouvelles activités du locataire si celles-ci ont eu une incidence sur la valeur locative.

 

Déspécialisation plénière

Le locataire peut demander l’autorisation pour l’exercice d’une ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail. Ces activités doivent être compatibles avec la destination de l’immeuble.

Exemple

Vous louez le local en tant que photographe, et vous souhaitez vendre de l'huile d'olive. Pour cela vous devrez faire une demande de déspécialisation plénière auprès du propriétaire.

Le locataire doit demander l’autorisation de changement de destination des lieux tandis que pour la déspécialisation partielle, il se contente de notifier son projet.

Toute clause interdisant au locataire de faire une telle demande est nulle. Toutefois, par exception, le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commercial, c'est-à-dire un centre commercial, ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.

La déspécialisation plénière est soumise à deux conditions cumulatives : la conjoncture économique et l’organisation rationnelle de la distribution.

Avant l’exercice des nouvelles activités, le locataire doit signifier à son bailleur une demande par acte d'huissier aux fins d’être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités non prévues par le bail. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour donner sa réponse. Son silence étant considéré comme une acceptation.

Le locataire devra également notifier, dans les mêmes formes, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Tout comme pour la déspécialisation partielle, et dans les mêmes conditions, le locataire peut renoncer à son projet.

L’acquéreur du fonds a la possibilité de déspécialisation à tout moment après son acquisition. Ainsi, si vous achetez un fonds de commerce, vous pouvez changer d'activité par rapport à celle de celui qui vous a vendu le fonds.


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