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Baux commerciaux

Date d'actualisation le 11.07.2012

 

Pourquoi un statut particulier du bail commercial ?

Jusqu’en 1926, les locations portant sur des locaux à usage commercial étaient régies par le Code civil. Un tel système avait pour conséquence principale qu’à l’arrivée du terme ou en cas de non-renouvellement du bail, le bailleur récupérait le bien immobilier. En récupérant le bien, le propriétaire récupérait également le fruit du travail du locataire qui avait exploité ce bien pendant une certaine durée et avait développé une clientèle qui était directement liée à l’exploitation de son commerce. Ainsi, la clientèle étant devenue un élément de la valeur du fonds de commerce, une telle situation apparaissait comme injuste. Ce système ne protégeait pas les intérêts du locataire qui ne pouvait pas bénéficier d’une quelconque indemnité d'éviction.

Une loi du 30 juin 1926 a instauré un régime plus protecteur du locataire d’un bail commercial. Ceci car le locataire est une partie faible par rapport au propriétaire. Cette loi a institué le paiement d’une indemnité au profit du locataire en cas de non renouvellement du bail et fixé le nouveau loyer en fonction du prix du marché.

Le statut des baux commerciaux est aujourd’hui régi par un décret de 1953 et confère certains droits au locataire : un droit au renouvellement ; une durée fixe du bail commercial ; une indemnité en cas d'éviction.

 

Spécificités du bail commercial

Le statut du bail commercial est d’ordre public. Cela signifie que la loi a voulu mettre en place une certaine protection pour le locataire et qu’il n’est pas possible de prévoir autre chose que ce que la loi a prévu. Toutefois, les parties peuvent d’une part, déroger à certaines règles dès lors que celles-ci ne sont pas d’ordre public et, d’autre part, renoncer à la protection légale dès lors que leur droit est né. Ainsi, vous pouvez écarter l’application de certaines règles liées au statut des baux commerciaux dès lors que ces règles ne sont pas d’ordre public.

 

Dispositions auxquelles on ne peut pas déroger dans un bail commercial

Vous ne pouvez pas écarter les dispositions d’ordre public du statut du bail commercial. Ainsi certaines clauses du contrat qui visent à limiter, ou à exclure certaines dispositions spécifiques de ce statut sont nulles. Ainsi :

► Clause restrictive du droit au renouvellement du bail commercial : est nul et ne produit aucun effet, tout élément du contrat visant à empêcher le droit au renouvellement du bail. Il en est ainsi de la clause qui indique qu’au terme du contrat de bail vous êtes tenu de quitter le local ;

► Clause prévoyant l'interdiction de céder son bail : est nul, tout contrat ou élément de contrat interdisant au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient de son statut à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ;

 Clause prévoyant une résiliation automatique en cas de redressement judiciaire : ne produit aucun effet, la clause qui indique que le redressement judiciaire est une cause de résiliation automatique du bail des immeubles affectés à usage industriel, commercial ou artisanal, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à l’habitation du locataire ou de sa famille ;

► Clause diminuant ou la prescription de deux ans pour agir en nullité d'un bail commercial : l’action en nullité d’un bail commercial est soumise à une prescription de deux ans et il ne peut être stipulée une durée inférieure : ainsi l’action en justice dont l’objet est d’obtenir la nullité du bail commercial ne peut être intentée plus de deux ans après la découverte de la cause de la nullité. Toute clause qui réduit cette durée est nulle ;

 Clause diminuant la durée du bail commercial : la durée du bail commercial est au minimum de neuf ans ;

► Clause réduisant le délai d'un mois pour régulariser une infraction pouvant déboucher sur la résolution du bail : la clause résolutoire d’un bail commercial ne peut jouer que si le locataire n’a pas mis fin à l’infraction dans un délai d’un mois. Toute stipulation prévoyant un délai plus court est nulle ;

► Clause empêchant la faculté de révision du loyer : la révision du loyer est d’ordre public : vous ne pouvez donc pas vous y opposer par le biais d’une clause.

 

Conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux

► Nature des locaux relevant du statut : 

=> La location doit porter sur un immeuble ou un local : Le local est un « lieu clos et couvert dans lequel s’effectue la vente ». La jurisprudence indique que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux locaux stables et permanents dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, ces fonds se caractérisant par l’existence d’une clientèle propre au commerçant ou à l’artisan. Vous ne pouvez donc pas bénéficier du statut des baux commerciaux lorsque vous n’avez pas le libre exercice de votre activité.

=> La location peut également porter sur des terrains nus.

=> La location doit porter sur un immeuble ou un local abritant un fond de commerce ou un établissement artisanal : L’autonomie de gestion permet de caractériser l’existence d’un fonds de commerce.

Le statut s’applique tant au local principal qu’aux locaux accessoires. Le local principal est le lieu où l’entreprise à son siège ou tout du moins le lieu où elle exerce ses activités et reçoit sa clientèle. Les locaux accessoires sont ceux où ne sont pas menés les opérations commerciales de l’entreprise. Pour que le statut bénéficie aux locaux accessoires, ceux-ci doivent avoir été inscrits au registre du commerce.

À noter

Baux et locaux mixtes - Les locaux mixtes sont également protégés par le statut.  Il s’agit des locaux qui servent à la fois à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale et à l’usage d’habitation. Il faut que les deux parties soient régies par le même bail.

► Locations ne relevant pas du statut des baux commerciaux

Certaines locations ne relèvent pas du statut des baux commerciaux. Il en est ainsi de :

  • emphytéose : il s’agit d’une location pour plus de 18 ans où le locataire prend à sa charge la plupart des obligations du propriétaire moyennant un loyer modeste ;
  • convention d’occupation précaire : elle ne permet pas au preneur d’obtenir un titre lui permet de revendiquer un droit d’occupation ou de renouvellement ;
  • baux d’une durée inférieure ou égale à deux ans : les parties peuvent déroger au statut à l’entrée dans les locaux si la durée du bail ne dépasse pas les deux ans et qu’à l’expiration de ce délai le locataire n’a pas le droit au maintien dans les lieux.
  • local occupé par une personne demandant son inscription au registre du commerce
  • locations saisonnières : c’est le cas lorsque vous louez un local pour des petites périodes, notamment l’été ;
  • crédit-bail immobilier : il s’agit d’opérations par lesquelles « une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire » ;
  • bail à construction : il s’agit du contrat par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en l’état pendant toute la durée du bail ;
  • terrains nus : si aucune construction n’a été édifiée.

►  Personnes ne pouvant pas bénéficier du statut : Certaines personnes ne peuvent pas bénéficier du statut des baux commerciaux :

  • locataire étranger : c’est-à-dire la personne n’ayant pas la nationalité française ;
  • locataire commerçant ou industriel non inscrit au registre du commerce ;
  • locataire artisan non inscrit au répertoire des métiers ;
  • locataire qui exerce une profession incompatible avec la qualité de commerçant : c’est notamment le cas si vous exercez une des profession réglementée (avocats, kinésithérapeutes, médecins) ;
  • locataire n’exploitant pas un fonds de commerce ou n’ayant pas de clientèle propre : c’est notamment le cas pour les entrepôts et les magasins en franchise.
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