Bail d'habitation

La grande majorité des baux d’habitation sont aujourd’hui soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette loi régit les rapports locatifs et a pour particularité d’être très protectrice du locataire puisqu’elle pose en principe, dès son premier article un droit au logement. Elle s’applique automatiquement à tous les baux d’habitation conclus après le 10 juillet 1989.

Comment ça se passe pour les contrats conclus avant le 10 juillet 1989 ?

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de la loi de 1989, soit avant le 10 juillet 1989 sont soumis à une autre loi, précédente, et y restent soumis. En principe donc, la loi nouvelle de 1989 ne modifie pas les conditions d'exécution du bail conclu avant son entrée en vigueur. Deux remarques et exceptions toutefois : D’abord, à compter de leur renouvellement ou reconduction postérieure au 10 juillet 1989, la loi de 1989 s’applique à eux. Ils peuvent donc avoir été conclu avant 1989 et finalement y être soumis. Ensuite, parce que la loi de 1989 est d’ordre public et instaure une véritable protection du locataire, elle trouvera à s’appliquer sur certains points : la durée du bail, les règles de renouvellement du bail, la fixation du montant du loyer, la mise en œuvre des clauses résolutoires contenues dans le bail.

La loi de 1989 sur les baux d’habitation est d’ordre public

La loi de 1989 s’applique impérativement et aucune disposition contraire à ce que prévoit la loi ne pourra être insérée dans le contrat de bail. Si tel était pourtant le cas, la disposition contraire serait nulle donc ne produirait aucun effet (le contrat peut même être tout entier frappé de nullité si la clause contraire avait eu une influence déterminant sur la volonté des parties de conclure le contrat). Toutefois, le locataire a la possibilité d’exprimer la volonté expresse de ne pas se prévaloir de cette loi.

La loi de 1989 s’applique aux baux d’habitation

Pour que le contrat de location puisse être qualifié de bail d’habitation il faut que le contrat ait pour objet la location d’un immeuble qui servira d’habitation principale au locataire. Si ces conditions ne sont pas remplies, alors c’est une autre forme de contrat de location qui soit adoptée (conditions pour bénéficier du régime des baux d’habitation).

La relation locative est encadrée dès la recherche de logement

Bien que cet encadrement ne soit pas entièrement le résultat de la loi de 1989, il faut donc savoir que les relations entre futur locataire et futur bailleur sont encadrées par la loi. Lorsque l’on recherche un logement, le bailleur ne peut pas exiger tout et n’importe quoi ! Les agences immobilières sont ainsi soumises à une règlementation très stricte notamment s’agissant des annonces immobilières doivent être rédigées de bonne foi et on ne peut exiger du locataire des documents trop personnels. Celui-ci doit être par ailleurs être sélectionné par le propriétaire sur des critères objectifs ; la discrimination est ainsi parfaitement interdite. Enfin, lorsque le propriétaire passe par une agence, le paiement de cette agence et de ses frais sera également réglementé.

De nombreuses formalités doivent être respectées pour conclure le bail

Pour que le contrat soit valable il doit être passé par écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Les différentes lois régissant le bail d’habitation ont par ailleurs établi une longue liste de mentions qui ne doivent pas figurer dans le contrat de bail, dénommées, mentions interdites. Enfin, de nombreux documents visant à informer le locataire sur les caractéristiques techniques du logement doivent impérativement être joints au bail ; il s’agit des annexes obligatoires au contrat de bail d’habitation. Ces formalités une fois accomplies, la signature du bail d’habitation peut intervenir.

Une fois le bail conclu : dépôt de garantie état des lieux d’entrée dans le logement

La loi de 1989 impose l’établissement d’un état des lieux à l’entrée dans le logement du locataire. Un autre état des lieux doit être établi, au moment de la sortie du bail, à la restitution du logement pour être comparé avec le premier qui doit être joint au contrat de bail. Le dépôt de garantie quant à lui, correspond à la somme versée par le locataire à la conclusion du bail afin de garantir au propriétaire l’exécution de ses obligations, et notamment pour prendre en charge les dépenses que le propriétaire pourrait avoir à supporter afin de remettre en état le logement à la fin du bail.

Montant du loyer du bail d’habitation

Bien qu’en principe la fixation du montant du loyer soit libre, elle n’en demeure pas moins strictement encadrée par la loi de 1989 et révisée en 1997 sur ce point. Ainsi, depuis le 1^er août 1997 des contraintes particulières s’imposent particulièrement à trois moments clés de la vie du bail :

► Fixation du loyer principal : lors de la fixation du montant du loyer initial principal à l’occasion de la conclusion d’un nouveau bail ;

► Révision du loyer : dans les cas ou le loyer devrait être révisé en cours de bail ;

► Renouvellement du bail : lorsque le bail est renouvelé parce que le montant du loyer était sous-évalué.

Charges récupérables

L’évaluation des charges récupérables dans le cadre d’un bail d’habitation est elle aussi très encadrée. Les charges récupérables sont les charges payées par le propriétaire que ce dernier pourra récupérer auprès du locataire. Ces sommes s’ajoutent au montant du loyer convenu. Leur non paiement justifie donc la mise en œuvre des garanties prises par le bailleur (appel de la caution par exemple) voire la résiliation du bail, automatiquement si le contrat le prévoit ou par décision d’un juge dans le cas contraire.

Durée du bail d'habitation

Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, le contrat doit stipuler la durée pour laquelle il est conclu. Cette durée est la durée initiale, c'est-à-dire celle applicable avant que ne se pose la question du renouvellement du bail. Si les parties peuvent décider d’un commun accord de cette durée initiale, la loi impose un minimum auquel on ne peut pas déroger. C’est ce qui explique qu’en cas de disparition du locataire (par décès ou abandon du domicile) avant le terme du bail, le contrat puisse continuer au profit de certains de ses proches. On fait alors référence à un droit de reprise du bail au profit des proches en questions.

Droits et obligations du locataire

► Obligations du locataire : Tout locataire est tenu à plusieurs obligations, la plus « évidente » étant l’obligation de payer le loyer en contrepartie duquel il dispose du logement. Il est également tenu d’une obligation générale d’entretien du logement, qui se subdivise en plusieurs obligations (effectuer certaines réparations, obligation de laisser exécuter les autres, user paisiblement des lieux, etc). Il est enfin tenu à certaines obligations liées à la sécurité des lieux : l’assurer, déclarer la présence de termites et installer un détecteur de fumée.

► Droits du locataire : Les droits du locataire sont nombreux, ils sont tout simplement le corollaire des obligations imposées au bailleur.

Droits et obligations du propriétaire

Les obligations du bailleur sont nombreuses  : et visent à permettre au locataire de bénéficier d’un véritable logement décent qui le reste. En outre, il doit attester du paiement par le locataire de son loyer en lui délivrant des quittances.

Fin du bail d’habitation

Que se passe-t-il en fin de bail ? Seul le locataire a le droit de mettre librement fin au bail en cours. Le bailleur ne pourra le faire qu’en mettant en œuvre une clause de résiliation du bail. Si le locataire exécute ses obligations, le bailleur devra donc attendre la fin du bail pour y mettre fin. Si le locataire n’exécute pas ses obligations, le bail sera automatiquement résilié par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail.

► Droit du propriétaire et du locataire, de mettre fin au contrat de bail en cours : Les parties au contrat de bail d’habitation bénéficient du droit de mettre fin au contrat de bail avant l’arrivée de son terme, mais de manière différente. Si pour le locataire cette possibilité est une véritable liberté (reprise du bail par le locataire), elle est particulièrement encadrée pour le propriétaire qui souhaiterait mettre en œuvre une clause de résiliation du bail (résiliation du bail en cours par le propriétaire).

► Droit du locataire au renouvellement de son bail : Toutefois, il faut retenir que le principe est celui de la poursuite du bail. En effet, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. Ainsi, si à l’échéance initialement prévue par le contrat de bail aucune des deux parties n’a manifesté sa volonté d’y mettre fin, le bail sera soit reconduit tacitement soit renouvelé.

► Cas limité des congés du bail donné par le propriétaire : La rupture du bail à son terme par le locataire est libre. Le bailleur, lui, ne peut le faire que dans trois hypothèses :

• Congé pour reprise du logement pour y vivre : s’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ;
• Congé pour reprise pour motif sérieux et légitime : s’il souhaite reprendre le logement pour motif légitime et sérieux ;
• Congé pour revente du logement : s’il souhaite reprendre le logement pour le vendre.

Dans tous les cas le bailleur devra notifier la rupture le congé au locataire. La loi prévoit toutefois que le propriétaire ne pourra pas donner congé à certains locataires considérés comme faibles en raison de leur âge ou de leurs ressources (congé du bail délivré par le propriétaire).

► Effets de la fin du bail : A l'expiration du préavis, le locataire n’a plus le droit d'occuper les locaux loués. A partir de cette date, le propriétaire est donc en droit d'obtenir son expulsion ainsi que le règlement d'une indemnité d'occupation. (voir La situation à l’expiration du bail et du préavis).