Ma propriété bénéficie d’une servitude existant sur une autre propriété : interdiction d’aggraver la servitude
Qu’est-ce que je ne dois pas faire ?
Le propriétaire qui bénéficie de la servitude ne peut pas faire un usage de la servitude autre que celui qui a été prévu dans l’acte créant la servitude, et même si l’usage modifié n’aurait pas de conséquence négative à l’égard du propriétaire voisin. Toute modification de l’usage d’une servitude doit être précédée de l’accord du propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la servitude. Si la servitude est une servitude de passage, créée anciennement, il est par exemple possible d’élargir le passage pour permettre le passage de moyens de circulation modernes sans que cela soit considéré comme une aggravation de la servitude.
Aggraver une servitude, qu’est-ce que ça veut dire ?
► Notion d’aggravation de la servitude - En tant que propriétaire du fonds dominant, vous ne pouvez user de la servitude que dans la limite des besoins pour lesquels elle a été établie, il s’agit de ne rien faire de nature à aggraver la servitude (article 702 du Code civil). La question de l’aggravation de la servitude est appréciée par les juges grâce à l’interprétation du titre qui établit la servitude.
► Hypothèse d’aggravation de la servitude de vue - Imaginez que vous accordez une servitude de vue au fonds voisin par la création d’une fenêtre sur la façade de votre propriété et que le propriétaire du fonds dominant procède à l’ouverture de 2 autres fenêtres alors que le titre qui prévoit la servitude ne lui donne pas cette possibilité. Dans ce cas, il peut être jugé que l’ouverture de nouvelles fenêtres constitue une aggravation de la servitude.
► Hypothèse de non-aggravation de la servitude de vue - Imaginez que vous êtes propriétaire d’un immeuble qui bénéficie d’une servitude de vue sur le fonds voisin et que vous surélever l’immeuble d’un étage dans lequel vous créez deux fenêtres constituées de pavés de verre. Dans la mesure où les nouvelles fenêtres ne sont pas susceptibles d’ouverture et ne permettent pas d’avoir vue sur le fond servant, il faut considérer que vous n’aggravez pas la servitude de vue dont votre fonds est bénéficiaire.
Si les fenêtres étaient au contraire susceptibles de s’ouvrir et permettent ainsi d’avoir une vue directe sur le fonds voisin, il y aura aggravation de la servitude de vue dont votre fonds bénéficie.
► Hypothèse de non aggravation de la servitude de passage – vous êtes propriétaire d’un fonds dominant qui bénéficie d’une servitude de passage sur le fonds voisin pour accéder à une écurie. Vous vendez le fonds dominant qui vient à être divisé entre plusieurs propriétaires, ce qui entraîne donc un nombre plus important de personnes susceptibles de l’utiliser. Les propriétaires du fonds servant ne peuvent pas prétendre qu’il y a aggravation de la servitude de passage contre les acquéreurs du fonds dominant, en effet il n’y a pas à proprement parler d’aggravation de la servitude car c’est toujours le même fonds qui bénéficie de la servitude, il n’ y a pas eu d’extension à d’autres fonds, mais juste à d’autres propriétaires du fonds dominant.
Quelle sanction en cas d’aggravation de la servitude ?
Pour être sanctionnée, l’aggravation doit constituer un préjudice pour le fonds servant, les juges peuvent ordonner au propriétaire du fonds dominant la cessation de l’aggravation, ou la compensation financière de l’aggravation par une indemnité.
