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Héritage de la nue-proprieté d'un bien immobilier : quelle taxe en cas de vente ?

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Dans le cas d'une maison ayant été léguée à 3 enfants par leur père défunt en 2005 mais dont la mère a gardé l'usufruit par testament, si la mère est malade et que les locations que lui rapportent la maison ne suffisent plus à assurer ses soins. les enfants ont ils le droit de vendre la maison pour assurer les traitements de leur mère; lors de la vente de la maison comment seront ils taxés? n'est il pas préférable fiscalement qu'ils assurent à parts égales le suivi des soins de leur mère sans toucher à la maison jusqu'à son décès et de ne la vendre qu'après ?

Notre réponse

I/ Sur la vente d'une propriété démembrée

Lorsqu'une propriété est démembrée, c'est à dire qu'une ou plusieurs personnes vont avoir un droit d'usufruit sur un bien et d'autres la nue-propriété, le droit pour les nus-propriétaires de disposer de leur bien (notamment de le vendre) est limité. En effet, la jurisprudence considère que le nu-propriétaire ne doit pas nuire aux droits de l'usufruitier et donc ne peut pas vendre le bien sans l'accord de celui-ci (Civ 3ème, 19 juillet 1984 et Civ 3ème, 4 juillet 1990). L'article 595 alinéa 1er du code civil autorise le nu-propriétaire à vendre mais il risque d'avoir des difficultés pour trouver un acheteur car la cession de la nue-propriété ne modifie pas les droits de l'usufruitier sauf en cas de renonciation comme le prévoit l'article 621 alinéa 2 du code civil.

 

 

II/ Sur les règles fiscales applicables en matière de vente immobilière

Tout vendeur d'un bien immobilier est assujetti à une taxe sur la plus-value immobilière qu'il réalise. Cette taxe sur la plus-value est en principe due à la date de l'établissement de l'acte notarié de vente. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Lorsque le vendeur a acquis le bien immobilier par héritage, il est possible de réduire la plus-value imposable en ajoutant au prix d'acquisition les frais de déclaration (émoluments du notaire, publicité foncière…) et les droits de succession. S'agissant du calcul des droits de succession, le fisc propose d'appliquer la formule suivante :  montant total des droits payés × la valeur du bien déclaré dans la succession / la valeur de l'actif brut de la succession.

 

La plus- value est réduite par un abattement qui varie en fonction du nombre d'années de possession du bien :

- si le bien immobilier est vendu avant le 1er février 2012, le taux d'abattement qui s'applique pour chaque année de détention s'élève à 10 % au delà de la 5ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu avant le 1er février 2012, le vendeur est exonéré au delà de la 15ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu après le 1er février 2012, le taux d'abattement qui s'applique pour chaque année de détention s'élève à 2 % au delà de la 5ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu après le 1er février 2012, le taux d'abattement qui s'applique pour chaque année de détention s'élève à 2 % au delà de la 15ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu après le 1er février 2012, le taux d'abattement qui s'applique pour chaque année de détention s'élève à 4 % au delà de la 17ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu après le 1er février 2012, le taux d'abattement qui s'applique pour chaque année de détention s'élève à 8 % au delà de la 24ème année de possession ;

- si le bien immobilier est vendu après le 1er février 2012, le vendeur est exonéré de plus-value au delà de la 30ème année de possession.

 

Le taux d'imposition de la plus-value s'élève à 19%. Cette taxe est due au titre de l'impôt sur le revenu.

 

Certains contribuables peuvent être exonérés de taxe sur la plus-value mobilière notamment lorsque ce bien est la résidence principale du vendeur ou lorsqu'il est l'ancien domicile d'une personne âgée qui le quitte en vue d'aller en maison de retraite médicalisée sous certaines conditions : ressources de cette personne, son ancien domicile doit être vendu dans le délai de deux ans à compter de son entrée en maison de retraite et le bien immobilier doit être inoccupé durant cette période.

 

Il convient de distinguer deux situations :

 

  • (i) 1ère hypothèse :
  • vente de la nue-propriété et de l'usufruit séparément : la plus-value de l'usufruitier et du nu-propriétaire sont calculées de manière distinctes.

Si le bien vendu était la résidence principale de l'usufruitier, il peut être exonéré.

Le nu-propriétaire n'est pas exonéré de la plus-value. Celle-ci se calcule en fonction du prix mentionné dans l'acte de vente (lequel détermine en principe les valeurs de la nue-propriété et de l'usufruit) et en fonction du prix d'acquisition mentionné dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation. Si la succession a été ouverte avant le 1er janvier 2004, la valeur qui figure dans la déclaration de succession a été déterminée selon un barème fiscal ancien. Le prix d'acquisition doit être recalculer en fonction du barème actuel (article 669 du Code général des impôts) :

 

L'article 669 du code général des impôts prévoit que la valeur de l'usufruit peut-être établie, en prenant compte de l'âge de l'usufruitier, par rapport à la valeur de la nue-propriété.

 

  • (ii) 2ème hypothèse :
  • vente de la pleine propriété d'un bien hérité en deux temps (acquisition de la nue-propriété par testament puis acquisition de l'usufruit par le décès de l'usufruitier) : dans cette hypothèse, il convient de calculer la plus-value de la nue-propriété d'un côté et la plus value à compter du deuxième décès.

Pour calculer la plus value réalisée pour la nue-propriété, il convient de prendre en compte la durée de détention de la nue-propriété qui court à compter du premier décès. Le fisc considère que les héritiers ont hérité de la pleine propriété cela signifie que le prix d'acquisition qu'il retient est celui de la valeur totale du bien (on additionne la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété).

Pour calculer la deuxième fraction : il convient de prendre en compte la durée de détention à compter du deuxième décès et le prix d'acquisition est celui qui est mentionné dans la deuxième déclaration de succession.

 

Pour connaître le régime fiscal le plus favorable, il convient de calculer de la plus-value dans ces deux hypothèses.

 

 

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