Qu’est-ce que c’est ?
Le crédit immobilier est le prêt :
► consenti par une banque ou une personne physique ;
► à un emprunteur personne physique pour ses besoins non professionnels ;
► pour financer l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (mais pas à usage seulement professionnel), ou un terrain permettant la construction de tels immeubles ou encore les travaux sur ces immeubles dès lors qu’ils excèdent 21 500 €.
Attention
Qu'une de ces conditions fasse défaut et l'emprunteur ne bénéficiera pas de la protection prévue pour les crédits immobiliers par les articles L.312-1 et suivants du Code de la consommation.
La publicité du crédit immobilier
Elle doit être "loyale et informative" (article L. 312-4 du Code de la consommation). Pour ce faire, elle précise, sous peine d'une condamnation de la banque à une amende de 30.000 euros :
► l'identité du prêteur, la nature, l'objet et la durée du crédit, le coût total du crédit et des perceptions forfaitaires, ainsi que le taux effectif global (TEG) ;
► le montant des remboursements par échéance et le nombre d'échéances, qui ne peuvent être présentées comme des loyers ;
► le délai de réflexion de 10 jours accordé à l'emprunteur et le fait que le vendeur doit rembourser les sommes éventuellement reçues si l'acheteur n'obtient pas son crédit immobilier.
L'offre préalable de crédit immobilier
La banque doit vous adresser une offre écrite par voie postale. Cette offre doit comporter :
► l'identité du prêteur et la votre d'emprunteur ;
► la nature et l'étendue du prêt ;
► la date de mise à disposition des fonds ;
► l'échéancier de remboursement ;
► les dispositions de l'article L. 312-10 du Code de la consommation : "L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi".
Si vous avez accepté une offre préalable qui ne comporte pas l'une de ces mentions, le banquier s'expose à ne pouvoir vous réclamer les intérêts du crédit, mais seulement le remboursement du capital. C'est ce qu'on nomme la déchéance des intérêts (article L. 312-33 du Code de la consommation). Vous pouvez en outre obtenir l'annulation du crédit, mais le résultat est le même (remboursement du seul capital).
L'acceptation du crédit immobilier
Vous ne pouvez accepter l'offre préalable quà l'issue d'un délai de réflexion de 10 jours après avoir reçu cette offre. Celle-ci étant maintenue 30 jours, vous avez donc 20 jours pour l'accepter.
Si vous comptez l'accepter, adressez votre lettre d'acceptation (formulaire à signer transmis par le banquier). Le cachet de la poste fera foi.
Le contrat de crédit est formé à compter de ce jour. Vous ne bénéficiez pas d'une faculté de vous rétracter après cette acceptation.
Le remboursement du crédit
► A la date d'échéance
Vous devez verser mensuellement à la banque une fraction du capital, ainsi que les intérêts que vous aurez négocié avec elle, à compter du jour de l'acceptation de l'offre préalable de crédit.
► En cas d'annulation, de résolution ou de caducité du crédit
Le contrat de crédit est anéanti (par nullité) si l'offre préalable accepté ne contient pas toutes les mentions requises par la loi. Il est également anéanti (par résolution) si, dans un délai de 4 mois, vous n'avez pas conclu le contrat d'achat de l'immeuble financé.
Enfin, le contrat de crédit est anéanti pour l'avenir automatiquement le jour où le contrat de vente est résolu par un tribunal à votre demande (parce que le vendeur ne vous a jamais remis les clefs de l'immeuble, parce que celui-ci comporte des vices cachés, etc.).
Dans toutes ces situatioins, vous devrez restituer immédiatement toutes les sommes que la banque vous a prêtées et que vous n'aviez pas remboursées, sans néanmoins les intérêts. Si le contrat de crédit est annulé ou résolu (pour le passé), la banque doit vous restituer tous les intérêts perçus depuis la conclusion du contrat.
► Remboursement anticipé
Vous avez le droit de rembourser l'intégralité du crédit avant la dernière échéance. Toutefois, le contrat de crédit peut stipuler que vous acquitterez une indemnité au banquier si votre versement est :
-
inférieur à 10 % du montant total du prêt (intérêts et frais compris), sauf s'il s'agit d'acquitter le solde (article L. 312-21 du Code de la consommation) ;
-
supérieur à la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et à 3% du capital restant dû avant le remboursement (article R. 312-2 du Code de la consommation) ;
-
excepté si votre remboursement anticipé est une décision que vous avez prise parce que vous avez vendu l'immeuble financé en raison du changement de votre lieu d'activité professionnelle ou de celui de votre conjoint, de votre cessation d'activité ou de celle de votre conjoint ou de son décès.
